8月20日，临港自贸区迎来了又一次限购政策调整；

　　在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房。

　　这是继今年4月之后的再一次调整。

　　这也意味着，临港自贸区的买房门槛在一步一步降低；

　　这是好事还是坏事？

　　楼市可以能更加直观的反映整个市场，对于一个只有规划、还未落地的新片区的信心到底如何。

　　从去年开始，直到今日，临港市场的新房去化情况是在逐步下滑的。

　　01.人口：最根本的问题

　　从去年开始，五大新城、临港自贸区的概念就铺天盖地袭来；

　　而这五个卫星城中，临港新城，可能是大家争议最大的一个。

　　与其说临港是上海的一部分，不如说临港是一个可以单独发展的独立经济体。

　　在2035的规划中，临港的目标总人口是达到250万，吸引至少三分之一的跨国公司总部落地。

　　先不说产业能不能达到规划的预期，首先，人口的导入就是一个很大的问题；而人口也是一个最根本的问题。

　　据去年的上海第七次人口普查，2021年，临港的人口数是35.55万人；

　　再来看看前几年的人口数（数据来源于网络，仅供参考）：2016年约31.09万2017年人口数约32.65万2018年临港总数约34.28万2019年总人口数约为35.99万

　　从2016年的31.09万，到2020年的35.55万；

　　如此的人口增速，实现2035年250万人口总数的远大理想，其实还是有点困难的。

　　所以，现在也不难理解，临港购房政策的逐步宽松是为了什么，最终还是为了人口导入。

　　没有人口作为根基，再多的产业也是纸上谈兵。

　　临港新房去化的日益困难也更能反映人口增量的缓慢。

　　02.新房去化开始变难

　　2021年开始，临港的新房就逐步开始放量，万达钻石湾成为了第一个3.1人才包揽的新房。随后，去年三批次中，也逐渐触发积分制，102片区的陆家嘴滴水涟岸、临港首府等热盘均较高。

　　不过，到了四批次的时候热度就有所下滑了。

　　除了远洋红星项目、滴水湖馨苑，剩余5个项目均未触发积分制；

　　到了今年，临港很多的项目去化已经成了很大问题。

　　特发学府里、大名城、中建玖里书香等项目认购率不足60%，去化成了很大的难题。

　　不过，刚刚认购的四批次中金融湾·晶两个项目均取得了不错的成绩；

　　同样位于105片区的国贸象屿龙湖·星璟原的认购情况也较好。

　　不过，面对去化的困难，临港的房价还是没有降；

　　甚至有部分项目还涨了1000元/平左右，“房住不炒”这一宗旨，临港是认真的。

　　新房供应量巨大的临港，要说利空也不是绝对的，最大的问题就是周期。

　　不像内环内的黄金地块，土地资源饱和，很多二手挂到20万左右的价格有的是市场；

　　而现在的临港不仅是新房多，土地供应也巨大，正处在一个新房爆发的初始阶段；

　　陆家嘴的开发用了30年，周边的九庐、世茂滨江、仁恒滨江等项目20万已经不是问题。

　　可当初的那群买房人，用当年2万左右的房价，足足等了30年之后，才撬动了如今翻了十倍的房价。

　　所以，在临港买房，不要指望在建设的初期、甚至是中期抛售房产，超过10年的建造周期，接盘侠只会买新房。

　　03.存量依旧大

　　其实临港的新房有个规律：就是在每个片区出现新房的伊始，总会有有着不错市场表现；后续推盘就逐渐乏力。

　　如今的101片区内，短时间没有新房可售；还有部分住宅规划用地还未推出。新房表现方面，从最初的万达钻石湾，到之后的远洋红星临港天铂、悦达悦珑湾等项目；最开始由3.1人才包揽，到逐渐触发积分制，3.3类外区客群买大的机会增大。

　　具有众多优质教育资源的102片区，是继101片区之后，最适宜居住的一个板块。这里也有较多的成熟住宅区，滴水湖馨苑、保利铃兰公馆、

　　万科金域澜湾等。还有港城新天地的商业配套。在个人来看，假如生活、工作都在临港，这里是仅次于101片区的最宜居的片区。基本从商业、教育、休闲娱乐等一系列的生活配套资源都能满足。

　　而这里的新房市场去化，也存在这样的规律。从去年二批次中滴水湖馨苑136%的认购数据；到今年二批次中特发学府里不到50%的去化情况；（这其中也包含了产品本身的品质、以及开发商品牌的因素）

　　侧面反映了后续购买力的不足。

　　值得注意的是，这次四批次中，105片区的两个项目：金融湾·晶和国贸象屿龙湖·星璟原，认购情况非常理想。

　　星璟原项目420套房源，认购数700组，认购率170%；

　　金融湾晶两个地块的认购总数达到了1000组+。

　　这是105片区之内的首次推出的两个纯新房，也算是开了个好头。

　　整个105片区对标的是陆家嘴，目前也在引进一些产业，而金融湾·晶就处于105片区的核心区域内。

　　从整个105片区的规划来看，假如能够落地，还是十分值得期待的。

　　除了金融，105片区还规划了18所幼儿园、8所小学、7所初中、2所高中。

　　当然，假如能全部兑现，房价也远不止如今的3.5万了。

　　另外，从网络统计的临港待入市新房来看，未来的供应量真的十分充足。

　　在今年首批次中，临港地块基本都是国企摘得。

　　102/103两个片区内也有不少的供应可选。

　　而泥城和书院的新房，在短时间内去化依旧存在不小的问题。

　　04.临港二手房房价?达到“7”字头？

　　最后，看一下临港几个二手房的成交数据。从目前链家官网所显示的房源来看，16号线滴水湖站的旁的东宸源著别墅挂牌价达到了7.6万+。其他公寓的价格挂牌价基本在4.5-5万之间。成交方面，唯一一套成交的均价在4.7万+。并未显示7万+的成交。

　　另外，同样是位于102片区保利蔚蓝林语，一套叠墅挂牌价为7.03万+；

　　历史成交价在3.8-5.4万不等。

　　目前，整个临港的新房价格还是维持在4万以内的水平。

　　假如几十年后，整个临港的人口超过了250万或者300万，产业、学校、商业等一系列规划全部落地；

　　能不能复刻第二个陆家嘴，那时候临港自贸区的房价会达到多少？这几十年你可以等么？

　　不管周期有多长，笔者还是更愿意相信临港的规划终究会兑现。

　　如今的政策也是针针见血，从外来人口居民家庭购买入口，改为个人满足条件即可下手，再到临港工作满1年就能买房。

　　这就是真正的利好政策。

　　不过在房住不炒的前提之下，政策红利下辐射的是真正的刚需上车人群；

　　那些可以随时离他其他区域，投身到临港的，根本不在于距离市区有多远，生活在临港就能满足所有的日常所需，还要要求什么呢？

　　另外一个方面，就是最重要的人口问题；

　　这次政策对于临港人口导入的效果，依旧起不到实质性的作用；

　　未来，会不会启动当年的蓝印政策，即买房送户口？到时候的临港必定万人空巷。