近日，沪房管局局长在一次访谈节目中提到：自今年第三季度开始，上海的外地户籍居民，可在全市16个区申请共有产权房了。

　　其实从去年开始，外地户籍居民申请共有产权房就在虹口、松江、金山区先行试点申请受理，如今范围扩大到全市。

　　近期，小编看到一个申请过共有产权房的网友称：实际上外地户籍居民申请共有产权房的门槛非常高，一般人很难申请到。

　　首先，要和大家界定一下到底什么是共有产权房。

　　共有产权房，说白了就是政府对那些经济困难的居民，推出的一种由政府和居民共同拥有产权的保障性住房。

　　产权比例有多种多样，一般起始比例为50%:50%、70%：30%等多种比例，取决于购房者的资金实力。

　　这种性质的保障性住房，实质上是政府与居民合伙买房，政府和居民共享产权和收益权，但居民独享“居住权”，不会因为政府占有部分产权而向政府支付相应比例的居住费用。

　　有了共有产权房，居民可大幅降低居民的购房成本，减轻了居民的住房消费负担。

　　廉租房、公租房、经济适用房、共有产权房有什么区别？下面一张图不解释：

　　各大保障性住房的区别

　　并不是所有的外来人员都能申请产权房，必须符合以下这些基础条件：

　　表面看上去这些申请条件还不算严苛，但仔细研究一下细则，尤其是第3、4条，能够将绝大多数人排除在外。

　　第3条：

　　需要连续缴纳5年社会保险或者个人所得税，与外地户籍购买商品房的限购条件相类似。

　　这一条比购买商品房的限购政策更严厉。购买商品房的话，只要63个月内累积缴满60个月即可，中间允许断3个月的社保，而购买共有产权房，要求必须连续缴纳5年社保或者个人所得税，中间一个月也不能断掉。

　　第4条：

　　3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）；

　　2人家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）、人均财产低于21.6万元（含21.6万元）。

　　这里是要看工资卡明细的，收入相加，还要加上奖金和年终奖，基本条件是工资卡收入一年加起来不超过7.2万，或者公司证明月收入在6000以下。

　　要知道，现在快递、中介都是6000朝上的工资，这里又将一大批人刷掉。

　　小编近期看到一个帖子，上海某网友是外地户籍，在去年11月得知外地户籍能够申请共有产权房后，在受理机构咨询沟通后，发现：

　　第一，因为要看工资卡明细，各种奖金都加上，超过了限额，因为基本条件是工资卡收入一年加起来不超过7.2万，或者公司证明月收入在6000以下。

　　第二，也是最为关键的一点，在基本条件上没有提及，但是在各区县的官方网站上，提及了更加具体的细则：

　　家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。

　　也就是说，不能移居不能换地方租房两年，而且还要符合常住户口连续三年的条件，才有资格申请共有产权房。

　　综上，要满足上述条件，该网友只能领失业救济金活几年，好吃懒做，不要工作，才能符合条件，而且不能移居不能换地方租房两年。

　　还要附加一条，租房的还要是一房东，还得拿房产证原件出来配合网友作租赁备案。

　　万万没想到，申请共有产权房会如此之难，要过九九八十一关。

　　外地户籍的朋友购买共有产权房，规定是5年之后转让，关键是还不一定能够获得增值收益。

　　《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》文件中有一条：共有产权保障住房由区住房保障机构回购的，回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。

　　如果你以200万购入7成产权份额，5年后增值到280万；但是转出去，你只能拿到：

　　200万+200万*基准利率

　　按照现在的定期利率计算，以存款利率相对较高的某银行为例，5年期的存款利率为4.1%，200万存5年，利息就是41万，连保值或许都算不上。

　　可以预想到的是，共有产权房的需求端已经刷掉了一大批人，再来看供给端。

　　根据上海市住房和城乡建设委员会公布的数据，上海“十三五”期间将计划新增供应共有产权保障住房8万套。

　　十三五期间，时间为5年，是从2016年到2020年，按照新增8万套的总量，年均增加2万套左右，那么意味着从2018年到2020年，上海大概有6万套左右的共有产权房上市。

　　然而，这6万套左右的共有产权房，既要满足本地户籍的购房需求，又要满足外地户籍朋友的需求。文件规定，对外省市户籍的供应额，原则上应当不少于向本市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右。

　　这意味着，6万套共有产权住房中，针对外地户籍的朋友，可能只有1万套左右，占比仅为15%左右。

　　这简直就是毛毛雨一般的影响，对商品房和老破小的影响可忽略不计！

　　近期，相关媒体曝出北京有多个共有产权房项目弃购率较高，有些项目甚至达到98%。

　　大部分人弃购主要有以下3个原因：

　　1、位置太偏，比如北京昌平的共有产权房项目，在北六环开外，距离市中心60公里

　　2、相比于居住价值，这些房子基本失去了增值价值

　　3、部分共有产权房户型设计不佳，居住度较差

　　小编整理了一下过去上海共有产权房大致的分布图，房源渠道主要以郊区为主，而且许多位于交通不太便利、配套设施相对不足、商业氛围较淡的远郊。对于需求者的吸引力，还有待后市表现。

　　目前上海共有产权房源大致公布图（数据来源：上海各区官网）

　　综合以上分析，小编觉得共有产权房覆盖的面非常小，限制非常多，加上地理位置偏远、无法享受溢价等问题，需求者的购房积极性很难提高。

　　值得庆幸的是，上海对非本地户籍放开共有产权房的申请通道，至少释放了正面讯号：这座城市欢迎外地朋友，多少带来点心理安慰。