放松限购不稀奇，70多个城市你追我赶的，早已不是3月初扭扭捏捏的光景了。

　　

但这次是南京！强二线，长三角省会！而且，不是边角料！是整个南京！这就刺激了。

　　

我看到这条消息的第一反应，要不要搞套南京！？

　　

具体政策如下：26号下午，南京出了一条重磅消息——非本市户籍居民家庭1年内累计缴纳6个月社保可申请购房。

　　

　　

前些天，南京还是很要面子的，毕竟苏大强一直是GDP排行榜的王者。只是在边角料地区（六合、溧阳等地）来回试探，没想到现在整个城市一起上了！？

　　

这种大范围的松绑，底层原因是什么？

　　

苏州、杭州等其他强二线会抄作业吗？

　　

更刺激的是，这波放松上海跟吗？

　　

上海最有可能在那些方面率先松绑？

　　

　　

目前为止，全国超70城已经松绑，绝大多数是普通二三线城市，小魔女当时还专门写过一篇：

　　

为什么很多二线城市，消除房地产限制性政策，房价还会往下走？

　　

这才时隔几天，强二线们也顾不得面子了。苏州、南京、杭州等起初也是先拿边角料，远郊区域试点……

　　

4月楼市松绑情况

　　

4月11日，苏州限售放松，从5年缩短为3年；

　　

4月11日，南京六合放开外地户籍住房限购；

　　

4月23日，南京限购新政：南京溧水，高淳等区域（远郊）放开限购；

　　

4月26日，南京全市范围内，社保满6个月的外地户口也可以购房了；房贷利率首套二套的认定，也改为认房不认贷，且贷款结清就能认首套利率。

　　

　　

而且据小道消息：预计5.1日，杭州也会先试水边角料，富阳（远郊）将放松限购，实行差异化购房政策。

　　

苏州：（以下为流传在各大微信群及朋友圈的信息：仅供参考，一切以官方发布为准）1、降低首付比例：有贷款结清，首付5变4成；2、不认房不认贷：有过贷款记录，但无房，首付三成；3、父母投靠可以再买一套：外地老人满足投靠条件可购买一套；4、多孩家庭不限售：二孩以上家庭，现在买房不限售；5、常熟张家港的房子不计入在苏州购买套数；6、解除限价：楼地价差1.5-2w。假如网传为真，楼市简直上演了股市的魔幻。

　　

　　

那么包邮区就只剩下魔都了，就看魔都跟不跟？

　　

到目前为止，上海只在临港出了政策：1、缩短人才认定的工作年限。从1年以上调整为最低3个月（3或6个月），即工作三个月，即可申请认定为人才，然后就有了购房资格；2、拉长人才认定有效期，从6个月提高到12个月，认定程序简化。

　　

　　

简单的说，就是在临港，只需27个月社保就可以买房（最短缴3个月临港社保＋2年上海其他区的社保）。

　　

只是临港新片区出了一个不痛不痒的政策，与上海楼市大局可以说没啥关联。

　　

后续上海会放松吗？为什么总是靠房地产救经济？

　　

且往下接着聊。

　　

最底层原因是——当下的经济形势太差。

　　

4月18日我国经济首季报，国内GDP（生产总值）亿元，同比增长4.8%，远不及预期。

　　

2月末持续至今的疫情，使得经济增长压力倍增。社会消费水平大大下滑，企业丢失大量订单、不断倒闭，失业率也随之增长，而失业率会导致人们对收入的预期下降，从而进一步导致消费水平下降。这是一种恶性循环。

　　

相关经济数据：

　　

3月当月社会消费品零售总额为亿元，同比增速为-3.5%，环比季调为-1.9%（疫情显著拖累消费，增速17个月后再度转负）；

　　

3月城镇调查失业率和31个大城市调查失业率显著上升，分别从前月的5.5%和5.4%上升到5.8%和6%，随着疫情对经济的拖累持续时间逐步拉长，对就业和收入的负面影响将愈加明显；

　　

而复杂的国际形势，更让本就不乐观的经济形势雪上加霜。内忧外患之下，稳市场、保增长，是现阶段的最紧要的任务。

　　

01?短期带动经济，首选卖地数钱，刺激楼市增长

　　

拉动经济的三驾马车是投资、消费和出口。消费和出口，都受到压制的情况下，投资对拉动GDP的作用就更凸显出来。

　　

房地产投资，其本身就占固定资产投资总额的30%，且这还没有考虑到上下游产业的直接间接带动作用。

　　

卖地收入，是许多城市财政最重要的来源，甚至有超过13城对于土地财政的依赖度达到100%，真心夸张。

　　

前几天，杭州预告放松限购后，首轮土拍狂吸827亿，而在此前的5年，杭州每年卖地都超过2000亿。5年，呵呵，就是1万亿。

　　

杭州，马*的大本营，海康威视的老家，首富农夫山泉大自然搬运工的家……全国最会做生意的浙江人民的省会，对于土地财政的依赖度高达140%！

　　

　　

卖地除了立竿见影的增加财政收入，更是短期强刺激经济的不二法宝。

　　

2021年，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。

　　

但是，随着城市化进程的推进，近年房地产投资增速一直是放缓的。尤其是经过去年严厉的打压政策，房地产投资竟然是负增长。

　　

相关经济数据：

　　

一季度，全国固定资产投资同比增长9.3%。其中基础设施投资同比增长8.5%，制造业投资增长15.6%，而房地产开发投资增长仅仅只有0.7%，创下新低。

　　

　　

另外，全国商品住宅销售面积同比下降18.6%，销售额同比下降25.6%，相当惨淡。

　　

　　

但现在局面不同了，需要房地产刺激拉动经济了，各项利好政策就来了。

　　

房地产呢，就是需要你的时候，你是支柱产业，你是实体经济。救经济的重任就交给你了。

　　

不需要的时候，嫌弃你，打死你。

　　

02?中期拉动，还得靠人才，新一波抢人大赛，开卷

　　

葛大爷曾说，21世纪什么最值钱？人才！

　　

吸引优质人才，是一个城市永葆青春的密码。

　　

这几年，抢人大战一轮轮上演。先是二、三线抢人，去年上海跑步加入，只要985本科生就给户口，正面与抢人赛的常胜将军深圳硬刚。

　　

　　

以长三角举例，苏州，无锡，南京，杭州，宁波等城市，都有较好的经济增长能力及城市面貌，在落户，引进人才政策上疯狂内卷，都想赢对方。

　　

本科就给户口什么的，那都是常规操作。某些城市甚至把引进多少硕士生、博士生的指标，下放到每个机关单位。

　　

（八卦下，别说抢人了，之前连居家隔离物资，这些城市也要疯狂卷起来，谁都不肯服谁，谁都不想输谁。还记得宁波海鲜大礼包，无锡蓝莓白草莓吗？只是万万没想到，输的最惨滴，是阿拉上海……）

　　

小弟们都奋发图强，老大哥再不努力，要被一帮小弟瞧不起了。

　　

近年上海经济增速放缓，加之突出的人口老龄化问题，上海跑步加入抢人大战是必然。

　　

　　

我有个在市人才中心工作的朋友说，他们现在对户口审批的工作原则是：应给尽给。985本科生，来了就给户口。海归交6个月社保，就给户口。高工，博士，带着全家一起拿户口。前文提到，临港又缩短了人才拿户口时间，3-6个月，给户口。

　　

2020年上海新增落户人口3.1万，2021年新增7.3万。这数据也充分说明：这也就是大哥不出手，只要大哥勾勾手，是人才都得往里走。抢得到人才，还得留得住人才！中国人都讲究安居乐业，买房，结婚，生子。没有房子，就一直漂着，就不算在一座城市扎下根。那么能不能在这个城市买房，买不买得起，能不能上车，就非常重要了。

　　

给人才房票，鼓励人才买房，甚至给买房优惠和补贴，不仅能够短期释放需求，新增楼市成交，拉动带动经济，有利于卖地增加财政收入，更能把人才留住，中长期为城市发展做贡献，何乐而不为？

　　

于是乎，包邮区的强二、三线们，在购房政策上必须很卷呀。

　　

杭州：人才你好，打新房你优先嘛，哈哈，来来来~

　　

苏州：人才你好，来我这吧，我各区内卷厉害滴很，都有不同的福利政策，打新优先、买房给现金补贴、公积金优惠……任君挑选！

　　

南京：人才你会，恭喜你啊，zf不仅给你定向筹集房源，全市可售的商品房每次优先给你供应20%-30%。购房舒适度直接给你拉满，想咋买就咋买！

　　

小弟们这么努力，大哥有啥作为吗？可以说是没有。大哥一直挺傲娇的。除了拿临港弄个人才优先打新，啥也没有。

　　

那么关键点来了，后续大哥会有鼓励支持人才买房政策吗？且接着往下看。

　　

03?长期发展，用房票鼓励生娃，有人口才有未来

　　

保持一定的人口增长，不仅是城市发展之本，也是国家发展的根本。

　　

老龄化日益严重，新增人口持续下降，甚至有负增长的趋势，这是关系国家长远发展的大问题。

　　

在各方面鼓励生娃，降低养娃压力和成本，给多娃家庭更多的优待，是必然。

　　

在“住“这个重中之重方面，在住房政策，不仅是买房，甚至租房，都将更多的优先多娃家庭。

　　

已经有一些城市开始给予二胎、三胎家庭更好的购房政策，生娃就送“买房外挂”：

　　

北京：率先落实鼓励三胎住房政策，“多孩“家庭优先申请公租房。

　　

　　

宁波：提高多娃家庭的住房公积金至80万/户；

　　

　　

无锡：二孩及以上无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买1套商品房。所以在购房政策的放松上，已经有一些城市开始给予二胎、三胎家庭购房差异化的政策，颇有生娃就送“买房外挂”的感觉。

　　

　　

把生娃跟楼市挂钩，妙也。鼓励多娃家庭更多参与楼市，生娃送房票，送低息……不仅释放房票增加成交，还达到人口增长的目的，真真的共赢。

　　

未来某些城市，可能还会出现：“下调三孩家庭首套房首付、贷款利率,契税”、“对三孩家庭购买首套住房的家庭给予购房补贴”等等利好政策。

　　

这也是后续购房政策放松的方向之一。

　　

既然已经决定要放松了，强二线城市为何还是如此谨慎？

　　

01?避免力度太大，防止楼市过热

　　

过去的调控政策是一件一件穿上的，现在要脱，也是一件一件脱。

　　

此前收紧的政策，是先从一线，再到强二线，一步步推行到三四线的，现在要松，自然也是反过来，从三四线向强二线推行。

　　

所以相比三四线城市，强二线以及一线城市目前的松绑幅度和力度都不大，主要集中在流程优化和边角料地区的松绑。

　　

　　

而现在，像南京这种强二线城市也高调放松限购，这就说明，前面的手段并没有达到预期，需要脱得更多。

　　

但是，每脱完一件，就必须要感受市场的冷暖。一下子都“脱光“了，过于火爆，也难收拾。

　　

这些强二线城市是长三角的根基，吸金能力依然在线，长线被看好，并且居民也有足够的购买力，一旦过快放松会导致需求激增，短期内导致楼市过热，价格暴涨。

　　

相关经济数据：

　　

排名城市2021人均GDP1鄂尔多斯市21.892无锡市18.763苏州市17.824南京市17.555深圳市17.466上海市17.37

　　

02?政策缓慢放松的背后，是对房地产定性为支柱行业、定性为实体的纠结

　　

国家的兴盛靠科技、靠工业发展、靠实体实业，而不是靠房地产。

　　

不能过度依赖房地产，但是又要依赖房地产度过难关。

　　

这也是为什么一直在纠结是不是应该把房地产定性为实体经济、定位为支柱行业的主因。

　　

这就好像一只球队，有一个能力很强的外援。派外援，国内球员依赖外援，得不到发展，甚至不思进取；不派外援，球队又一直输球，战绩惨淡。所以作为球队的管理者，希望国内球员成长、外援锦上添花，球队战绩优秀。但要达到这样的目标，需要通过比赛看效果，看给外援多少出场时间最合适。

　　

所以政策最终松到什么程度，不取决于房地产本身，而是取决于经济建设需要。经济好了，不那么需要你，就严格调控。

　　

经济不好了，又开始讨论“房地产是支柱行业”、定位房地产为“实体”。到底什么定位最合适，不知道，想来近些年也不会有个一成不变的盖棺定论。

　　

南京、苏州、杭州、无锡，一班小弟都松绑了，而且越来越重磅。

　　

那大哥呢？上海会放开吗？

　　

近期也出现了一些猜测的声音，比如：“五大新城会不会允许外地人购买？”“会不会解除认房又认贷？”“二套房首付比例会不会降低？”前文提到，上海最近唯一实质政策落地政策——临港限购放松。

　　

这个不叫重磅炸弹，这个叫拿边角料试探，可以说是毫无诚意。

　　

别忘了，不管临港规划定位说的多顶级，未来多牛逼，现阶段与之上海，就跟六合与之南京，富阳与之杭州一样，没有实质区别。

　　

临港在上海算不上什么量级的区域，而且这次政策放宽，也只是缩短了点时间，相对释放了些房票，力度微乎其微。不代表上海楼市的调控政策会有大幅的全面放宽。

　　

而且，大家最好不要寄希望于上海政策大幅放松。上海从来不缺购买力，一旦动作太大，短期过热，恐怕会再现2015--2016年的极度疯狂。到时候你以为自己能入局，却发现更买不起了。当然，我们认为，在经历里了2021疯狂打压调控，又急需楼市鼎立支持的大背景下，上海有所放松，是必然的。

　　

下面是本文重点，大家最关心的，上海会从哪些方面放松呢？押题如下：

　　

01?五大新城，抢人大战送户口，或许还送定向房票

　　

年轻人才和五大新城、自贸区，才是双向共赢的最优解。

　　

上海需要新的经济增长引擎，需要年轻人应对老龄化压力。

　　

五大新城和自贸区，将在未来经济体量中贡献力量。建设五大新城和自贸区，除了需要政府推动，企业发力以外，更重要的是人口和人才的导入。

　　

吸引人才靠的是产业，是政策，想要留住人才，就要让人才看到希望。这个希望就是他能够落户上海，买房安家结婚生子扎根上海，真正的成为上海一员。

　　

阻碍年轻人希望的，正是高砌的房价。

　　

把人才往郊区疏导，往五大新城和自贸区疏导，在这些区域，供应大量住宅，并把教育资源和医疗资源以及商业配套做起来，从而从根本上留住人才。

　　

应届本科生落户将进一步的放宽

　　

非985高校应届本科生，如果你学的专业是所在新城的重点发展产业，也可能会直接落户。比如你是汽车或者新能源相关的专业，你在嘉定新城就业，有可能本科毕业就可以直接落户。

　　

部分非全日制研究生落户将放宽

　　

这里主要指的是MBA或者是EMBA的高级管理人才。发展经济产业，不仅需要先进的技术，更需要先进的运营管理能力。没有理由，不给这样一类优秀的群体落户。曾经，上海部分高校的非全日制MBA是可以按照应届研究生打分落户的。

　　

往届研究生落户放松

　　

落户政策总是针对当年应届毕业生，很多往届毕业生觉得很委屈。看一下隔壁的杭州和苏州，从来没有把往届毕业生跟应届毕业生区别对待，往届毕业生也随时可以落杭州，苏州户口。

　　

新城范围内，一定程度的限购放宽

　　

比如，虽然新城没有给你户口，但是新城让你买房，比如说你在新城缴纳社保3年，单身，也可以在新城购房。这种限购，不局限在新房，也可以买二手房。

　　

实施人才认证，人才优先买房，同时限售

　　

抄临港作业，在各新城实施人才认证。人才优先选房，甚至人才可以以更低的价格买房。当然，这些房产的售出也一定会受到约束和限制，比如说五年禁售等等。

　　

购房补贴，税费福利针对人才购房，给予购房补贴，甚至退税福利

　　

这一招，深圳用了很久。不要认为离我们很远，就看上海的决心和力度有多大。

　　

02?二手房源可以在公开平台对外展示

　　

去年出了政策限制二手房的挂牌价：

　　

如果你的挂牌价超过了小区限定的价格，那就不能在公开平台对外展示。受此影响，有很多小区，甚至整个板块在外网公开平台一套房子都看不到。

　　

但是，最近据小道消息，原来那些不能对外展示的二手房源，在逐渐放开展示。

　　

　　

能够有更多的房源信息，无疑将大大有利于成交。信息更公开透明，也能减少因信息差导致的猫腻，吃差价等恶行行为。

　　

03?二手房贷款核价，进一步放松

　　

受到去年出台的房贷核定价格影响，目前首套只能贷到45-55%作用，二套只能贷到25-20%左右。

　　

从去年底，多家银行就在传言春节后核价将松动，逐步回归正常市场价。但今年开年的小阳春确实有点旺，也许是出于稳定市场的考虑，并没有盼来核价松动。

　　

小魔女认为，等摘掉口罩，市场逐步恢复，核价必然会松动。核价的松动，对楼市将是重磅利好。

　　

只是这个松动，并不会一下步子迈得很大，更多的应该是边走变看，一点点来。

　　

04?新房限价进一步放开，倒挂价差将缩小

　　

开发商日子不好过。

　　

随着城市化进程推进，整个开发体量收缩，行业洗牌竞争惨烈，高周转高风险危机重重，恒大躺平，融创爆雷，众多房企苦苦支撑只为活下去。

　　

融资难，拿地难，好不容易可以预售了，又被押后开盘，限价。尤其去年上海出台房地联动价后，开发商利润空间被死死锁定。不断的有大中型房企债务高筑，危机四伏的消息传出。

　　

甲方爸爸能倒吗？当然不能。

　　

开发商倒了，将重创整个产业链条。因此我们看到，央行、住建部、银保监也开始出手救市。

　　

　　

在这条《通知》里也提出，金融机构在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，为房企提供充足流动性。

　　

原本施行房地联动价，对新房进行限价的初衷，是为了通过限制一手房的价格，来打压和调控二手房市场。

　　

然而此一时彼一时，现在需要的，不再是打压楼市了。

　　

为了让开发商更健康的活下去，为了让房地产肩负起刺激经济带动经济的作用，除了给与融资支持外，必然要给到开发商合理的利润空间。

　　

未来新房的限价，将会逐步有所放开，逐步向市场化靠近。倒挂价差将将慢慢消失，但这将是一个边走边看的过程，就跟前面提到的正常一样，并不会一下全部放开。

　　

同时，在土拍市场，房地联动机制并不会取消，但会给与开发商更多的利润空间，让开发商能够先恢复元气，进而有所增长，也就是说，未来的开盘价格会逐步上扬。

　　

05?信贷支持楼市力度会非常大

　　

这里的支持，不仅是在房地产开发层面对开发商的支持，更是对个人住房按揭贷款，公积金贷款方面的支持。

　　

去年那样极其变态的房贷审批政策肯定要拜拜，取而代之的是非常积极的，各银行行长四处奔走找业务完成指标压力的景象。

　　

由于现在隔离在家，相信摘口罩后，很快各银行就会行动起来。

　　

说不定此前的税费贷款，装修贷款，大额信用贷款等各种信贷产品，又会重现江湖，而且，利息很低哦，绝对诱人。

　　

以上是小魔女对楼市的押题。

　　

总结一下，从全国范围来看，曾经楼市的各种限制政策，还会持续放松。

　　

上海就目前的形势，还不至于会有根本性大动作，只会在我们上述提到的几个层面逐步试探性松动。

　　

相信等疫情结束，市场逐步恢复，会有更多的政策细节逐步出台，小魔女会一路陪伴大家，一起在楼市打怪升级。