4月26日，合肥正式出台《关于进一步支持人才来肥创新创业的若干政策》，凡自愿来肥工作的普通高校（高等职业院校）应届毕业生、留学归国人员，研究生以上学历、年龄在40周岁以下本科学历、中级及以上专业技术人员、高级工（国家职业资格三级）及以上高技能人才，可先行落户。这些人才在合肥创新创业，落户后即可购买首套房。对于来肥企业工作且符合人才目录的博士、全日制硕士和“双一流”高校本科毕业生以及其他急需紧缺人才，我市在三年内每月分别给予3000元、2000元生活补贴。

　　

能买起？

　　

?千呼万唤始出来，在周边其他省会城市先后出台人才引进政策之后，合肥终于拿出了自己的方案。消息一出，粉丝群里炸开了锅，纷纷让我分析合肥下一步房价走势，我年前在小密圈里预测合肥人才政策会在年后三四月份出台，总算没让我失算。

　　

其实合肥之前已经对外公布了人才引进政策的征求意见稿，拟定对新落户的高校、职校毕业生首套房不限购，而这次人才引进政策正式出台，不过是另外一只靴子落了地。

　　

根据合肥市公布的人才引进政策：

　　

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人才落户购房条件比我想象中宽松很多，原以为只是针对三年以内的高校毕业生，而目前放宽至40岁以下的本科学历，力度较大。去年底南京出台人才引进政策时，我撰文指出合肥跟进出台的可能性极大，并且基本会照抄南京，如今看来，合肥政策跟南京几乎如出一辙（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪，合肥你跟么？》）。

　　

其实之前的文章中，我已经分析过人才政策出台后合肥的房价走势（公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制，房价会上涨吗？》），这次根据政策出台的力度，并结合周边已出台人才政策城市的房价表现，来分析一下未来合肥房价走势。

　　

合肥房价没有大涨的基础

　　

目前出台人才政策的几个重点城市主要有：合肥，南京，石家庄，郑州，武汉，长沙，成都，西安。这几个城市的情况又各有不同，我们先来看看它们各自的落户购房门槛如何。

　　

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从学历上来看，南京和合肥的落户门槛最高，都规定了至少需要本科及以上学历才能满足条件。石家庄、西安和成都仅次于前两者，郑州、武汉和长沙落户门槛最低，仅需要专科及以上学历即可。

　　

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其实从这次大周期的表现来看，城市可分为先涨城市和补涨城市（公号“小易论楼市”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？》）。先涨城市特点是房价经历跳涨，然后被限购严厉打压，落户政策一直绷得比较紧，最后经历回调。代表城市是合肥，南京，石家庄，郑州。

　　

补涨城市特点是未经历跳涨，在上涨中期经历了限购打压，因为不甘心没涨到位，折中以人才引进名义变相放松限购，暗中补涨。此类城市的代表是武汉，长沙，成都，西安。

　　

先涨城市即使出台了人才引进政策，平均门槛相对较高，我们看到南京、郑州和石家庄，也并未因此再次出现房价暴涨，目前看来都只是在底部震荡。这说明这次大周期，先涨城市的上涨势能已基本耗尽，人才政策对房价上涨的刺激作用有限。

　　

而补涨城市上涨势能还略有残余，再加上几乎没有门槛的人才落户政策，像成都、武汉、长沙和西安，仍然保持一定的上涨势头。这说明，人才引进政策对补涨城市房价上涨的刺激作用更大。合肥显然不属于此类。

　　

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无论从房价表现还是从人才引进政策上来看，合肥都更接近兄弟城市南京，合肥房价也一直紧随南京房价亦步亦趋。从南京近期房价表现来看，即使出台了人才引进政策，也仅仅起到托底的作用，并未导致房价大涨。与此类似的城市还有郑州和石家庄。

　　

经历过2016年房价暴涨之后，合肥上涨势能暂时耗尽，与此同时，收紧的房地产信贷政策也起到釜底抽薪的作用，从某种程度上抑制了合肥房价反弹的冲动。

　　

我们看到国家对房地产强力去杠杆，目前合肥房贷利率不断攀升，首套房贷款利率已从去年最低点时的9折基准利率，涨至目前上浮15%。第一季度M2增速也达到了历史最低点，只有8.2%，流动性不断收紧，房价已经失去了大涨的货币基础。

　　

我们需要注意的是，郭嘉对房地产的定调仍然是房住不炒，一旦合肥房价再次发生暴涨，地方zf承受压力巨大，从长官意志角度也不希望看到这种事情发生，所以房价也没有大涨的政策基础。

　　

合肥房价没有下跌的基础

　　

房价不大涨是不是就代表房价不涨或者下跌了吗？不是这样，我们还应看到一些支撑房价上涨的因素（公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》）：

　　

1、经济形势下行。种种迹象表明，今年经济形势不容乐观，实体经济萎靡不振，环保给地方GDP带来下行压力，中央严控地方债导致基建规模减小，内需持续萎缩，中美贸易战致使进出口下滑，房地产不能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

　　

2、货币政策出现宽松势头。就在前两天，央行降准⊥87⊥个百分点，向市场释放4000亿元的增量资金。尽管这属于扶持中小企业的定向放水，但在实体经济回报过低的情况下，有些水难免不会流入房地产。

　　

3、三四线及以下城市棚改。2018年-2020年还要进行1500万套棚改，棚改资金造成三四线城市房价上涨，既进一步垒实了省会城市房价基础，还为合肥房价上涨提供更多的资金来源。

　　

4、人才引进政策。从2016年10月份限购至今，已经过去1年半的时间，目前满足1年社保条件的刚需集中爆发，再加上省内外满足人才引进条件的投资投机需求，短期会造成合肥房地产市场供不应求。

　　

5，zf减少土地供应。合肥市自2013年起，市区新房备案数量已经出现5年连续下降，去年供地也未完成既定目标，市区几乎有1年时间都未大规模供地，这势必造成新房供应更加紧张。

　　

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综合以上因素，我还是维持去年底的判断（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》），合肥房价未来几个月大概率仍会在低位震荡，直到9-10月份，才会启动一波行情，这波行情并非大涨，而是5%-10%的温和上涨（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。

　　

合肥后期如何买房

　　

参考之前其他城市的情况，人才政策实施以后，短期会造成需求集中爆发，热门区域或者性价比高一点的小区，新房可能会更加难买。之前性价比不高的新盘，后期会加速去化；性价比一般的小区，可能会捂盘惜售；性价比稍高一些的小区，会进一步提高购房门槛。

　　

滨湖是合肥热门区域，目前除了西南三盘和几个均价超过2w的高价盘之外，几乎都在捂盘惜售，稍微有点性价比的楼盘基本买不到（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。据我小密圈成员透漏，目前滨湖区西南三盘已不再支持先草签合同再补社保的做法，相信后面会有越来越多的小区加入此行列。

　　

肥西县几乎已经没有刚需新盘在售，经开区只剩下两个新盘，购房门槛还比较高。蜀山区和高新区的新房已经接近去化完毕，只剩下一些边角料（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。新站区目前属于价格洼地，但性价比相对低一些，刚需将进一步向这里聚集，使得库存较大的区域加速去化（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名》）。

　　

受需求增加影响，再加上新房市场一房难求，二手房成交量将逐步放大，但由于新房限价，二手房价格暂时不会有明显上涨。不过量升之后总会伴随价涨，市场热度有一个传导期，待下半年限价盘去化完毕，我预计到9-10月份二手房价格会出现明显上扬。

　　

如果说之前三县房价上涨，是市区限购需求外溢的结果，那么当人才政策实施后，部分三县购房需求往市区转移，造成市区房价上涨。如果市区房价上涨，又会进一步坐实三县房价，再加上土地供应有限，我认为三县房价未来半年到一年内大概率维持现状。

　　

我建议满足人才引进条件的刚需，能上车尽早上车。应优先考虑市区西南区域的新房，如果买不到性价比高的新房，可以考虑二手次新房或者学区房。不满足人才引进政策的刚需，也没有必要再观望，考虑直接在三县靠近市区的区域上车吧。（搜索关注左边微信公众号右边“小易论楼市”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）

　　

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二三四线城市所谓抢人才的政策多数都是本末倒置，大家都知道是在抢社保养老房产的接盘侠。明明抢人才本质应该是提高城市竞争力，提高就业率和工资比。否则，拿什么来抢？当新一代都是六个钱包的傻子吗？虽然我是站着说话不腰疼的合肥土著。媒体又喜欢炒作北上广漂着不如回家乡，但说实话我还是对合肥这样的城市长期不看好。毕竟只要睁眼看看世界，北上广奋斗个十年虽然在当地大概率还是无法留下来。但是也是大概率可以极大缩短财富积累的过程，同时自身价值的提升也会快的多，也就是进路和退路都更多。说难听点，就是做蓝领/码农(只是打比方)在加屯土澳美村比在北上广强一样(时间效益比)。从北上广挣钱退到二三四线容易，反过来太难。房子，那是一场空。不管棚改资金怎么推高二三四线房市，没工作工资低就是事实。房租是实际经济情况最真实的反映，1%-1.5%的房租回报率可以逆推收入预期了。不接受个体经验的反驳，看看优秀的人才哪儿最多就行了。

　　

关键是我TM买不起房啊，落户有啥用？

　　

一个城市的核心发展与未来前景，最终落地只有两点：产业升级发展与人才。其他的什么省会优势，地理优势、政策支持等等，归根到底都要转化体现在这两个方面的。

　　

譬如改革开放的深圳，最开始产业是外贸来料加工后面发展自住加工，后面升级发展高科技产业，因为政策支持机会多，从改革开放开始就吸引了全国最年轻的敢闯敢拼的年轻人去这个城市发展，形成了很好的良性循环。

　　

产业要想持续发展，就必须源源不断的有更高级人才引进，以支持产业的发展与升级。经济的发展需要更多的人进入消费，买房安家等。最重要的是买房，所谓居者有其屋，在哪个城市买了房，99%的人最终都会在这个城市扎根定居的，后期会结婚生子，孩子教育都会在这个城市当中的。

　　

各地吸引人才的政策大同小异，不外乎安家，安心。首先是安顿引进人才的家，解决住房问题，户口迁移，解决户籍问题。

　　

直到现在，在北上广深这几个特大级的城市当中，深圳的落户条件是最松的，只要是本科毕业就可以落户深圳的。我接触的购房者当中，好多深圳买不起房子的，准备回合肥买房的，虽然可以通过人才落户到合肥直接买房的，但是还有人不愿意放弃深圳户口的，而是选择缴纳一年社保再在合肥买房。

　　

其次是提供高薪水，解决个人收入问题。合肥作为安徽省的省会城市，不仅仅可以很好解决高学历人才的基业问题，低学历的人员找工作也很好找的，这样父母等过来合肥也可以就业。为配偶就业，父母医疗，父母就业，子女就业提供方便，让人才工作安心。

　　

合肥人才落户政策取得了较好的效果，合肥每年十几万的新增户籍人口就是人才吸引的最好的效果说明。

　　

　　

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