来源：经济观察报

陈颜毕业于清华大学，2021年年中，她从北京一家头部通讯企业离职，来到上海工作。找房的经历让她既“头疼又肉疼”。公司在徐汇区，附近30、40平方米的一室一厅，价格多在5500元/月，“相似的地段和户型，要比2020年时朋友租的贵上小1000块钱”。

克而瑞数据显示，上海徐汇区2021年7月房租同比增长23%。不仅是徐汇区，2021年，上海市各区租金都呈现连续上涨趋势，增速创下近年来新高。从7月份数据来看，青浦、闸北（新静安）、杨浦涨幅都在20%左右，涨幅最低的闵行区也同比上涨了近10%。

租金的持续上涨，与不断涌入上海的人流关系密切。经济观察报从德邦物流获得的大数据显示，2019年-2021年，深圳和东莞始终占据着发往上海行李量的前三名，而且行李量在近三年激增。2019年，7、8月由深圳、东莞发往上海的行李为7327件，而2021年同期，这一数量达到多件，近乎翻倍。

迁入上海

2021年，从深圳发往上海的行李中，就有几件属于肖杨。他从深圳一家游戏公司离职，选择加入上海漕河泾的一家游戏公司。家在广东的肖杨原本并没有离开深圳的打算，但上海“游戏四小龙”之一的一家企业给他抛来了橄榄枝。

“上海做游戏的氛围好，机会不错。”这是肖杨选择从深圳“北上”的原因。上海的游戏公司虽然数量上不如深圳，但是除了游族网络、盛趣游戏、巨人网络这些老牌的游戏公司外，还逐渐兴起了许多如米哈游、莉莉丝、叠纸网络和鹰角网络等后起之秀。

上海漕河泾商务园区一位招商人员感慨，办公楼里的游戏公司很多，疫情之后，也有不少游戏公司来到园区内想要租房。“想租1万平方米以上的大有人在。”他表示，有些新兴的游戏公司，一上来就说要租一两栋楼。根据广东省游戏产业协会数据，2021年，中国游戏营收Top50企业中，上海占了11家，数量仅次于北京。

上海互联网产业吸引力同样在不断增强。2020年，B站和美团相继在杨浦滨江拿地盖楼，腾讯、字节跳动也在近两年频频扩租。

更显见的是，小红书、微博、B站的许多博主纷纷选择搬家到了上海。2021年5月，旅行博主曹导和自己的几个自媒体博主朋友陆续搬到上海，5个人在上海合租了一个大平层。同月，B站美食博主盗月社食遇记也搬离了生活5年的北京，来到上海。此前选择由北京搬到上海的还有微博百大视频号博主竹子、搞笑幽默区域博主野生珍妮等。

“没办法，钱和好吃的实在太多了，还有各种拍不完的新店和展览。”曹导也告诉经济观察报，除了生活方便，对许多做自媒体的博主来说，上海的时尚资源、客户资源都比较多。

世邦魏理仕数据显示，TMT产业作为商务园区主要租赁来源，租赁占比从2018年22%上升至2021年的25%。

早在2020年7月，字节跳动就曾表示，未来3年在上海的员工将增至2万人。2021年年中，字节跳动员工陆续入驻漕河泾中心新装修好的三栋高层办公楼，超过18万平方米租赁面积，也给漕河泾附近带来了更多的个人租房需求。

肖杨对自己2021年7月份来到漕河泾找房子的场景记忆犹新，晚上，附近的小区里不乏挂着各类互联网公司工牌的年轻人跟随着中介看房子，不时有穿着黑色西服的中介骑着小电瓶车带着看房人在小区间穿梭。

类似景象同样出现在与漕河泾齐名的产业聚集地张江区域。

今年年中，小陈从北京“举家南迁”至上海，入职了张江的一家生物医药企业，虽然公司有一定的租房补贴，但小陈还是被房租“吓了一跳”。一个总共不到50平方米的复式小两居，手臂不需完全伸直就能触到天花板，楼上的卧室也只有5平方米，但这样的房租要近8000元/月。

更重要的是，可看的房源并不多。

中介告诉小陈，往年客户可以看个4-5套，还能挑挑拣拣，现在带小陈看了两套，他便无法从手机里翻出更多可看房源了，小陈最终选择在更远的周浦地铁站附近租房，“离张江15公里，上班坐地铁加上换乘需要近1个小时”。

在张江从事房屋租赁的一名经纪人对租金上涨的感受更深，张江高科附近的租金在2021年涨了至少20%，与此同时，租客换租也更加频繁。“涨价幅度从几百到一两千的都有”。一些租客接受不了房东涨价选择到更偏远的地方去。他表示，虽然以往也有不少人在离张江2站的龙阳路地铁站附近租房，但2021年外溢的半径不断扩大，许多人搬到了更偏远的地方降低租金。

CBRE华东区顾问及交易服务商务园区部负责人丁竹君表示，在众多产业中，近两年张江医药产业的发展势头十分迅猛，也吸引了不少外来人才。“在张江药谷传统区域以外的一些医药专业产业园区不断涌现，比如张江的星峰药谷就吸引了大量的人才。”丁竹君介绍，生物医药有包括前期研发、试验、末端的生产等诸多环节，每一个环节都有大大小小的公司，也都需要很多技术人才。医药产业的发展势头同样在全上海的产业园内显现，根据世邦魏理仕数据，在上海全市的商务园区中，医药及生命科学产业占比从2018年的7%上升至11%，取代3C电子产品跃居第三。

除了产业吸引力增强带来的流动人口数量的加剧，在克而瑞租售事业部研究负责人李见林看来，另一大主力——毕业生的数量的增长也带来了租赁需求。

2020年开始，上海一改此前对毕业落户的严格管控，逐渐放宽落户政策，对包括应届生、人才引进、留学生等引进标准放松，对张江、临港、五大新城等地居转户政策放松，使得落户人口激增。根据克而瑞数据，2021年上半年，上海人才引进和居转户落户名额已经超过2020年全年。

奉贤区一家上市公司的人力资源负责人表示，在2022届的招聘会上，有不少准毕业生来询问就业和落户的事宜。“以前很多人会有地理位置的顾虑，五大新城落户政策出台后，前来咨询的毕业生明显增多”。

供需错配

张江、漕河泾等产业聚集地带来的租赁需求肉眼可见地攀升，而放眼整个上海，供需矛盾依然明显。

根据自如研究院发布的《2021年上海长租市场观察》，上海市每年新增常住人口18.52万人，其中70%需要租房居住。按照此速度，上海每年将新增近13万租住需求，未来5年将新增65万租住需求。

而上海市个人出租房源挂牌量却在不断下降。李见林告诉经济观察报，上海市个人出租房源挂牌量从2017年开始一路下跌。截至2021年11月，上海个人出租房源挂牌量为62万套，仅为2017年时的四分之一。而2018年-2020年这一数字分别为141万、137万和115万。

奉贤地区一家连锁中介的负责人表示，由于门店数量扩张，经纪人数量翻倍，意味着带看总量近乎翻倍。“虽然需求量上来了，但房源就那么多，所以成交量较往年并没有明显增长”。

在李见林看来，上海租赁市场的供需结构性错配还与城市的一些发展变化相关。她介绍，从2017年开始整治群租，过去客厅、厨房等被隔成隔间出租的行为被严格管控。这直接导致了房源的减少。城市更新的过程中，一些原本可以出租的房源不能出租的同时，也会释放出短期的过渡性租房需求。

此外，租金上涨也与上海二手房市场从2020年年中开始的火热行情有关。

一方面，房价上涨会吸引一些房东将原本用于出租的房源挂到市场上去出售，这也导致出租房源的供应不足；

另一方面，租金是业主出租多余房源获得的一种投资回报，房价上涨意味着如果选择卖掉，投资回报将会增长，通过更长周期的出租方式获得投资回报时，房东也希望这部分是增长的。

李见林表示，这也造成房价与租金之间存在一定传导机制，房价与租金的涨跌会显现出一致性。“2021年7月，徐汇二手房价同比23%，徐汇区的租金同比涨幅也达到了22.5%。松江区7月份二手房房价与房租涨幅也基本一致，同比涨幅均在12%左右。”

政府托底

个人出租房源在租赁市场上占了绝对的比重。李见林介绍，上海市个人出租房源占比超过85%，上海租赁住房的机构化率大概5%左右。由机构运营、提供服务的都属于机构管理，这些房屋的存量在十几万套的左右。“而目前上海租赁需求总量在300万间套，机构化租赁房源显然无法覆盖目前的租赁需求。这也是为什么政府一再将青年居住问题放在重要位置。”李见林说。

2021年9月，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，住建部将“重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人能早日改善他们的居住条件”。

根据2021年8月份发布的《上海市住房发展“十四五”规划》，上海计划在“十四五”期间新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的4成以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。

而截至2021年12月15日，上海已累计供应190幅保障性租赁住房用地、规划建筑面积约1500万平方米；其中，123幅已开工在建，建筑面积约830万平方米，共14万套。

除了着手新青年人群住房问题，上海还在为低收入家庭的住房问题“托底”。2021年12月底，据上海市房屋管理局消息，上海市决定对廉租住房相关政策标准进行调整，放宽收入和财产准入标准，将3人及以上家庭的收入准入标准从家庭人均月可支配收入3300元以下调整至4200元以下，财产准入标准从家庭人均12万元以下调整至15万元以下。并对其他类型家庭的收入和财产准入标准进行不同比例的上浮。

华东师范大学城市发展研究院院长曾刚认为，上海市政府对城市租赁住房不断行动的关键在于为城市发展提供人才支撑，“提供居住服务实际上是为上海自身的高质量发展服务的”，曾刚说，在上海“筑巢引凤”的过程中，不只是吸引少数精英人才，许多成果转化都需要大量团队配套。“一家公司不是只需要最顶级的科学家，也需要前台和清洁人员，多个环节都需要人来运转起来。”他表示，提供相应住房配套，降低人的入“沪”门槛也是为了让产业团队更加完整，更加战斗力。

值得关注的是，租金上涨现象不仅在上海一地显现。根据克而瑞数据，2021年，北上广深等一线城市和一些核心二线城市租金均有较大涨幅，北京、杭州等城市的涨幅超过了20%。成都的租房平均价格同比上涨达40%。

为了引人同时能留住人，一些企业也开始更多地为青年的租金“托底”。经济观察报注意到，腾讯在2021年10月更新了易居计划，从次年起，应届生与社会工龄不满3年的新员工在一线城市的租房补贴将由每月1250元涨至每月4000元，其他城市从每人每月625元上涨到2000元。蚂蚁集团也开始给社会工龄低于3年的员工发放每月1500-2000元的安家补贴。

（文中陈颜、肖杨为化名）

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